Avec le prix du mètre carré dans l’immobilier, il est préférable de ne pas perdre de l’espace dans son habitat. Tout le monde recherche des solutions adaptées pour exploiter la totalité de la superficie de la maison. L’aménagement des combles va dans ce sens. Il permet d’utiliser un espace souvent négligé pour en faire une pièce de vie accueillante. Si ce projet peut être facilement mené quand on habite dans sa propre maison, ce n’est pas vraiment le cas lorsque vous habitez en copropriété. Il y a toute une procédure à suivre ! Cet article répond aux questions courantes portant sur le sujet.
En tant que copropriétaire, puis-je aménager les combles au-dessus de ma tête ?
A priori, la réponse est non. Même si des combles se situent au-dessus de votre logement, vous n’avez pas le droit de les aménager. Du moins, pas encore. En effet, le copropriétaire doit d’abord vérifier si les combles concernés lui appartiennent. Ce détail, il peut le vérifier dans son titre de propriété ou dans l’état descriptif de division.
Si l’un de ces documents confirme que ces combles sont effectivement inclus dans les parties privatives de votre lot, et qu’il n’y a aucune contradiction entre les documents, alors vous avez le droit de les aménager comme bon vous semble. La seule condition sera de respecter les conditions fixées par la loi pour les travaux.
C’est tout le contraire si les documents prouvent que les combles sont une partie commune de l’immeuble. Dans ce cas, le copropriétaire sera dans l’obligation de les acheter à la copropriété. Il devra fournir une offre à soumettre en assemblée générale. Si celle-ci est acceptée à la majorité prévue par la loi, vous pourrez alors disposer des combles à votre guise.
Si rien n’a été décidé entre copropriétaires, les combles sont-ils la propriété commune ?
Prenons un exemple très simple. Dans les documents officiels, les copropriétaires n’ont pas décidé de l’attribution des combles. Ces derniers n’en sont pas pour autant une propriété commune ! En effet, la jurisprudence statue que si le copropriétaire est le seul à utiliser les combles, le seul à y avoir accès et que ces derniers ne sont pas indispensables au besoin collectif, il pourra les aménager.
De ce fait, vous pouvez toujours faire pencher la balance en votre faveur. Pour cela, vous aurez juste besoin de faire un recours devant les tribunaux. Ces derniers seront plus à même de désigner un professionnel qui appréciera par lui-même la configuration des combles dans la propriété. Plusieurs critères seront considérés avant que la décision de justice ne soit rendue.
Le recours aux tribunaux est particulièrement avantageux lorsqu’à l’issue de l’assemblée générale votre projet n’a pas fait l’unanimité. Il vous permet d’intégrer les combles dans les parties privatives de votre lot si vous en avez réellement le droit.
Comment puis-je avoir la propriété totale des combles de ma propriété ?
Cette question voit le jour dans le cas où les combles que convoite le copropriétaire se situent dans la partie commune de la copropriété. Pour avoir la propriété totale, il faut arriver à convaincre les autres copropriétaires de vous céder les combles. Cela se fera à l’occasion de l’assemblée générale.
Votre responsabilité en amont sera de constituer un dossier solide pour le présenter aux copropriétaires. Ce dossier devra présenter tous les aspects de votre projet. Il doit aussi comprendre une proposition de modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif des divisions.
Pour être légale, la demande du copropriétaire doit être votée à la majorité, conformément à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Si cela se produit, les modifications seront acceptées et les tantièmes de l’immeuble immédiatement recalculés. Toutefois, il faut noter que la propriété totale est un droit limité, surtout si certaines parties des combles contiennent des éléments d’usage collectif.
La réglementation en vigueur pour l’aménagement de combles en copropriété
Conformément à l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965, vous pouvez aménager vos combles si vous en avez l’usage exclusif. Il stipule en effet que « sont privatives les parties des bâtiments (…) réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé ». De ce fait, il est toujours possible d’aménager les combles au-dessus de votre tête si vous remplissez les conditions tirées de la jurisprudence.
Pour trancher sur la question du partage des espaces, trois indices principaux sont considérés. Il s’agit de la disposition des combles et les modalités de leur accès (1), de l’utilité des combles (2) et de l’usage exclusif (3). Ces critères permettent aux juges de s’assurer que la jouissance des lieux ne sera pas un frein à l’intérêt collectif des copropriétaires.
