surélévation immeuble Mégacombles

Regroupés en syndicat des copropriétaires pour un immeuble en copropriété, vous avez des idées de surélévation ? Votre objectif est d’augmenter votre coefficient d’occupation en profitant des nouvelles dispositions de la loi Alur ? Cette dernière a modifié la loi du 10 juillet 1965 qui restreignait le droit de surélever en copropriété. Elle a pour effet de favoriser la densification urbaine, notamment, en supprimant le respect du coefficient d’occupation des sols. Les projets de surélévation répondent à la problématique de trouver des m2 supplémentaires pour créer de la surface habitable. En particulier dans les villes où les terrains constructibles et disponibles n’existent quasiment plus. Mais avant d’aller plus loin, il faut se mettre d’accord sur les termes. Cette technique d’extension consiste à élever la hauteur du faîtage d’un bâtiment.

L’expertise Mégacombles

De nombreux exemples de réalisations de surélévations

 

Megacombles compte à son actif de belles et nombreuses réalisations de surélévations en copropriété. Ce genre d’opération pour un immeuble est complexe, et requiert l’expertise d’un professionnel qui a toute l’envergure nécessaire. Que ce soit pour la maîtrise technique et administrative de son process, que sur le pilotage managérial de ses équipes. Lorsqu’il est impossible de modifier l’emprise au sol du building, les surélévations sont les seules solutions existantes pour créer des surfaces habitables supplémentaires. C’est aussi un moyen inespéré d’obtenir des fonds pour rénover totalement un immeuble. Une fois que la décision a été prise et votée en assemblée générale, la question du choix de l’opérateur technique est sur la table. Elle ne doit pas être bâclée.

Le métier de la surélévation immeuble

Trouver le bon prestataire

 

Depuis les années 90, la surélévation est devenue secteur à part entière de la construction, que certains professionnels ont investi. Avec les récentes évolutions législatives – notamment de la loi susmentionnée – tout rédacteur de plan local d’urbanisme a intégré des dispositions qui facilitent les opérations en copropriété. Les technologies disponibles sur le marché sont de plusieurs types, mais la technologie basée sur les structures métalliques Megacombles est la seule qui soit fiable, durable, rapide et sécurisée. Cependant, comme le marché est vaste et les projets souvent de faible envergure, (quelques centaines de mètres carrés par opération), les grands opérateurs du bâtiment ne se sont pas emparés du sujet. Ce sont les PME qui, actuellement, proposent les meilleures solutions du marché, parce qu’elles maîtrisent l’ensemble de leur process.

 

Ainsi, la réalisation des travaux de surélévations d’immeuble en copropriété ne doit pas être confiée à n’importe quel prestataire. Grande opération parmi les petits chantiers du secteur de la construction du point de vue de la taille, elle implique toutefois une maîtrise fine d’un éventail assez large de savoirs faire. Rares sont les acteurs du secteur qui pourront fournir une prestation de qualité, à la hauteur du défi technique à relever. Depuis la phase d’étude des besoins et de la faisabilité, jusqu’à la livraison proprement dite. En passant par les étapes de sondage des sols et des fondations (leur confortation est effectuée si besoin), de l’étude des lieux et des mesures, de la fabrication, et de l’installation proprement dite. L’intégrité architecturale du logement doit être garantie, et la vie des occupants ne peut pas être perturbée.

Immobilier : Les points forts de la surélévation

De vrais atouts pour une copropriété

 

Les surélévations sont les projets tendances depuis 2019, choisi par de plus en plus de syndicats de copropriétaires. Quelles sont les raisons qui peuvent vous pousser à choisir ce type de projets surélévation paris ? Premièrement, d’obtenir un gain financier substantiel. En effet, la cela permet au syndicat des propriétaires d’effectuer un effet de levier sur leur droit à construire s’ils le cèdent. Sur des zones très denses comme Paris, où le prix du mètre carré dans l’ancien est en moyenne à 10 000 euros, le droit à construire, lui, est valorisé dans une fourchette financière de 1 000 à 2 000 €. Le coût d’une telle opération effectuée par un syndic lui-même se situe dans la fourchette de 1800 € à 4000 € (jusqu’à 6 000 € pour Paris). Créer un, deux, ou trois étages supplémentaires de 200 mètres carrés chacun peut alors générer des profits intéressants pour les copropriétaires.

 

Deuxièmement, profiter d’un avantage fiscal (dans le cas de la vente du droit à construire), la surélévation fait l’objet d’une quasi niche-fiscale. Un syndicat de propriétaires est exonéré d’impôts (taxe sur la plus-value) quand il cède son droit à construire à un tiers (promoteur par exemple). Et, au niveau individuel, les copropriétaires ne sont pas imposés quand ils intègrent leur part de cette vente dans leur déclaration individuelle. Troisièmement, valoriser de manière globale et durable l’ensemble du bâtiment. Par exemple, le syndicat, s’il choisit plutôt de rester maître d’ouvrage, peut décider, à l’occasion de ces travaux, de procéder à des rénovations (cage d’escalier, façade, électricité). De plus, ce procédé apporte une isolation thermique supplémentaire à l’ensemble des immeubles, propice à réduire les charges de chauffage. Quatrièmement, enfin, répartir les charges sur plus d’occupants.

Choisir une entreprise spécialisée pour faire une extension par le haut

Quand les étapes de préparation ont été franchies, que le permis de construire a été déposé, il faut choisir l’entreprise. Depuis quelques années, des sociétés spécialisées sont présentes et proposent leurs solutions globales, qui intègrent tous les volets de l’opération (technique, administratif, financier, faisabilité). Rester maître en préférant choisir l’entreprise surélévation donne l’avantage d’avoir le contrôle total sur les opérations. Mais cela implique de s’occuper directement des recherches de fond et de porter la responsabilité juridique. Si ce choix est fait, les copropriétaires devront créer une société porteuse du projet immobilier. Une autre solution existe, plus confortable, mais moins intéressante du point de vue de la maîtrise du projet et des gains financiers.

 

Il s’agit de déléguer l’ensemble du process à un promoteur. Quels en sont les avantages ? Cela évite les lourdeurs de création une structure juridique dédiée, mais il faudra lui céder les droits à construire. Certes, il portera la responsabilité juridique, et s’occupera du financement des travaux. Mais c’est lui qui prendra toutes les décisions sur les réalisations, et le syndic en perd le contrôle. Une troisième option, à mi-chemin, existe. Elle consiste à faire appel à un architecte, qui va se charger de proposer un projet, en intégrant la phase administrative du projet (jusqu’au permis de construire). Le syndic restera maître d’ouvrage, sera décisionnaire sur les points cruciaux, notamment celui du choix de l’opérateur de l’ouvrage à qui les travaux seront confiés. Étape déterminante, ce choix consiste à obtenir des devis chiffrés afin d’avoir une idée précise des surfaces qui seront créées. C’est à ce niveau que cela prend sa forme définitive, autant du point de vue technique que financier.

 

Ultime étape avant le démarrage des travaux, ce choix de l’entreprise spécialisée pour ce type de tâche en copropriété qui doit s’appuyer sur plusieurs critères. La surélévation immeuble prix n’est pas le seul qui soit efficient, bien au contraire. La surélévation est une opération qui impacte le bâtiment dans son ensemble, il est nécessaire de penser à long terme. La qualité des prestations doit primer sur le prix proposé. Préférer une structure métallique à une charpente en bois est une garantie de longévité et de durabilité (la tour Eiffel est en structure métallique). De plus, il est important de vérifier les garanties (décennale, responsabilité civile). Ainsi que les certifications, les prix reçus, les éventuels brevets déposés, la démarche qualité, qui sont autant de signes de fiabilité. Et enfin, l’ancienneté de la présence de l’entreprise sur le secteur de la surélévation en copropriété. Par ailleurs, il faut aussi prendre en compte la durée du chantier, ainsi que les nuisances qui seront générées.

Les droits de permis de construire pour une surélévation d'immeuble

Un permis de construire est-il toujours nécessaire pour procéder à une extension ? Oui, le foncier aérien ne change pas les règles législatives et réglementaires. Comme pour les extensions d’emprise au sol, les règles sont claires. Si l’extension ajoute au moins 40 m2 de surface plancher, un permis de construire est nécessaire. Ou encore, s’il n’ajoute que 20 m2, mais porte la surface plancher totale à 170 m2, le permis de construire est aussi requis. Dans presque tous les cas, ces deux conditions sont remplies. Le permis de construire est par conséquent obligatoire dans la quasi-totalité des cas de réalisation.

 

Qui peut faire la demande de permis de construire si une surélévation est votée par le syndic ? L’assemblée de copropriétaires eux-mêmes ! Le promoteur, dans le cas où ceux-ci se sont aliéné le droit de surélévation. Ou l’architecte chargé de l’opération. Cependant, constituer un dossier de demande de permis de construire est complexe. Les pièces à verser sont nombreuses, et impliquent des connaissances et compétences spécifiques. Dans le cas d’une surélévation immeuble, la situation est encore plus technique que s’il s’agissait d’une maison individuelle. Il faut notamment pouvoir dessiner les éléments constitutifs de l’extension de surélévation de façon claire et précise. Avoir recours à un professionnel est fortement conseillé, voire même indispensable.

 

Quelle est la durée d’instruction et combien de temps le permis de construire surélévation est-il valable ? Pour la surélévation, la durée d’instruction est de 3 mois. Sa durée de validité est de 3 ans. Ce sont les services de l’Etat, (direction territoriale des territoires), des métropoles, des communes, et, pour Paris, la direction de l’urbanisme, qui instruisent les dossiers de permis de construire. Le principe du permis de construire est de vérifier la conformité du projet aux règles législatives et réglementaires d’urbanisme. Actuellement, le contexte est plutôt favorable à ce type de demandes. En particulier dans les grandes métropoles. Ainsi, de nouveau, le travail sur des immeubles haussmannien est possible. Par principe, ce type de locaux présents à Lyon, Toulouse, sont perçus favorablement par les pouvoirs publics. Elle contribue à réduire la pénurie de logements dans les centres-villes.

Les étapes indispensables pour réussir son projet de surélévation d'immeuble

Respecter les étapes avec soin est un facteur prioritaire pour réussir vos réalisations. Démarrez par la vérification de la faisabilité administrative. Le cadre légal permet-il la surélévation ? Depuis la réforme Alur (2014), les pouvoirs publics favorisent ce type d’opérations, parce qu’elles contribuent à réduire la pénurie d’immeubles. Cependant, il est indispensable de consulter le plan local d’urbanisme de la commune. Il découpe en différents secteurs chaque parcelle de ville, et leur attribue parfois des réglementations différentes. C’est une étape primordiale pour tout projet qui sera mené jusqu’à la livraison des logements.

 

Ensuite, si les prescriptions réglementaires et administratives n’interdisent pas cela, il est possible de passer à l’étape suivante. Cela consiste à vérifier la faisabilité architecturale : tous les immeubles ne sont pas surélevables. Un bureau d’étude saura analyser la structure de la bâtisse pour savoir s’il supportera la charge ajoutée. L’étape complémentaire est le recours à un surelevation architecte, qui va proposer au syndic la future amélioration. Son intervention est très utile pour avoir des réalisations concrètes de nouveaux étages à présenter aux propriétaires.

 

Une autre étape importante, avant de faire la demande de permis de construire, est d’obtenir l’accord du syndic de copropriété. Là encore, la loi a fait évoluer la réglementation. La majorité des deux tiers est requise. Dans le cas où l’immeuble est situé en zone de droit de préemption urbain, c’est la règle de la majorité simple qui s’applique. Une bonne étude architecturale de surélévation permettra de bien informer les propriétaires et de leur faire comprendre les avantages d’une telle opération à Paris par exemple.

 

La demande du permis de construire est l’étape finale avant sélection des entreprises pour réaliser le chantier. Bien intégrer au planning la durée d’instruction (3 mois) et la durée réservée à l’opposition à l’étude (2 mois). Une fois ce délai écoulé, le permis de construire est obtenu. Le syndic devra alors se prononcer sur le choix de la technique retenue (structure bois ou charpente métallique), puis étudier les devis des entreprises. Elles vous donneront une idée concrète sur la surface ajoutée, la durée des travaux, ainsi que sur l’équilibre économique de l’opération.

Surélévation de toit d’immeuble : les techniques les plus performantes

En fonction des techniques utilisées, la réalisation d’une surélévation toit immeuble peut être plus ou moins compliquée. 3 choses essentielles sont proposées par les entreprises du secteur de la surelevation. La pose de structures en bois, en acier, ou la construction en béton sur toit. Toutefois, avant de les évoquer, il est nécessaire de rappeler qu’elles sont toutes au point. Les entreprises les maîtrisent parfaitement. La surélévation, si elle est réalisée par des spécialistes, ne présente aucune difficulté insurmontable du point de vue mécanique. Depuis quelques années, l’arsenal législatif a ouvert de nombreuses possibilités. Ce qui a favorisé la multiplication de ce type de plan en co-propriétés. Les savoirs faire se développent, le process est cumulatif, et l’acquis d’expérience bénéficie aux clients actuels.

 

Le béton, s’il est très utilisé dans les constructions classiques, l’est nettement moins pour une surélévation. La raison principale de cette désaffection est son impact salissant et bruyant pendant les travaux. Mais aussi son poids (5 fois plus lourd que le bois ou l’acier) qui peut nécessiter des reprises de charges par la pose de poutrelles. Ainsi que sa faible performance énergétique. Le bois est nettement plus employé, de par sa légèreté, et sa maniabilité. Il peut faire l’objet d’un pré-assemblage sur un site extérieur, et être ensuite posé sur l’immeuble à rehausser. Cependant, le matériau travaille sous l’effet des écarts de températures. Ce qui peut générer des bruits, fissures, infiltrations.

 

Une 3e technique, inventée en 1987, et brevetée, innove, en mélangeant le bois et l’acier. Elle est plus légère de 40 % par rapport à la structure tout bois, ce qui se fait forcément ressentir sur le coût total. L’entreprise, leader sur le marché, utilise une démarche qualité sur l’ensemble de son process. Pour le client, c’est une sécurité importante, chaque élément fabriqué est contrôlé avant assemblage. Le process intègre une phase de pré-assemblage en usine. Le chantier est plus court, les nuisances réduites au strict minimum. La structure métallique porteuse reprends toutes les charges du toit et du plancher sur les murs porteurs. Elle fait gagner la surface d’une salle de bain par rapport aux autres techniques. Et permet d’intégrer de nombreux rangements dans les murs. Le plancher suspendu est totalement isolé du dernier étage, garantissant une isolation phonique totale pour les occupants.

 

En conséquence, les nouvelles initiatives pour surélever un immeuble sont de plus en plus nombreuses, un vrai mouvement durable s’installe. Les chiffres sont clairs : surélever un immeuble en lui ajoutant un étage coûte, à Paris ou Genève, la surélévation immeuble coût est de 3 fois moins cher que de faire construire des locaux neufs. Dans les métropoles comme Lyon, Marseille, Bordeaux, l’écart est moins important, mais cela permet tout de même de réduire l’investissement de moitié. Les réalisations sont de qualité, ils offrent l’opportunité de redonner de revitaliser des logements vieillissants. De plus, lorsque certaines copropriétés auront franchi le pas, elles constateront que leurs réalisations leur ont rapporté des fonds. Ainsi, la plupart des surélévations prouvent qu’il est possible de conjuguer esthétique, performance énergétique et valorisation du patrimoine.

Comment préparer des travaux de surélévation en copropriétés ?

Ce type de réalisations en propriétés mutualisées requiert une vraie préparation. En premier lieu, il faut analyser le contexte pour trouver une solution. Le voisinage est-il favorable ? En particulier le logement voisin. Ont-ils un caractère historique ? Le quartier est-il très préservé ? L’immeuble concerné par la surélévation est-il dans un secteur sauvegardé ? Dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (A.M.V.A.P) ? Ou une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (Z.P.P.A.U.P.) ? Ces données sont importantes, vous pouvez les trouver en vous rapprochant de votre municipalité. C’est d’ailleurs le premier geste à effectuer, pour connaître les prescriptions du plan local d’urbanisme.

 

En second lieu, savoir quel est l’avis des autres copropriétaires de l’immeuble est prépondérant pour vos travaux. En effet, si la loi Alur a supprimé l’unanimité, elle a néanmoins fixé la règle du vote à la majorité des deux tiers. En outre, il est important qu’une bonne partie des copropriétaires soit porteuse des réalisations, c’est un facteur de réussite. Les implications sur le logement sont à long terme, il sera nécessaire de réécrire le règlement des copropriétés. Par ailleurs, les occupants du dernier étage n’ont plus la possibilité de blocage pour empêcher une surélévation. Mais ils sont prioritaires sur la vente des lots supplémentaires créés. Enfin, comme le projet est à tiroir, il peut permettre d’améliorer les performances énergétiques. Des choix déterminants quant aux matériaux utilisés seront à effectuer. Une bonne entente est cruciale pour que le processus soit le plus court et le plus efficient possible.

 

Enfin, le choix du prestataire, étape ultime dans la préparation. Agrandir l’habitat par le haut a été abandonné depuis une cinquantaine d’années, le savoir-faire a en partie disparu. Megacombles l’a conservé et développé. La mode et les réflexes – renforcés par une réglementation stricte basée sur le coefficient des sols – ont favorisé l’étalement, les agrandissements au sol. Aujourd’hui, les professionnels capables d’accompagner correctement les propriétaires dans leurs travaux de surélévation de copropriété sont rares. C’est pourquoi il est essentiel de bien préparer les réalisations, d’être d’accord sur les points essentiels, et de procéder minutieusement. La qualité de la réalisation dépend directement du choix du prestataire. Si les copropriétaires conservent la maîtrise d’ouvrage, ils gardent le contrôle des opérations. Mais ils doivent monter collectivement en compétences.