surélévation immeuble Mégacombles

Regroupés en syndicat des copropriétaires pour un immeuble en copropriété, vous avez des projets de surélévation immeuble ? Votre objectif est d’augmenter votre coefficient d’occupation en profitant des nouvelles dispositions de la loi Alur ? Cette dernière a modifié la loi du 10 juillet 1965 qui restreignait le droit de surélever en copropriété. Elle a pour effet de favoriser la densification urbaine, notamment, en supprimant le respect du coefficient d occupation des sols. Les projets de surélévation répondent à la problématique de trouver des m2 supplémentaires pour créer de la surface habitable. En particulier dans les villes où les terrains constructibles et disponibles n’existent quasiment plus. Mais avant d’aller plus loin, il faut se mettre d’accord sur les termes. La surélévation consiste à élever la hauteur du faîtage d’un bâtiment.

L’expertise Mégacombles

De nombreux exemples de réalisations de surélévations

Megacombles compte à son actif de belles et nombreuses réalisations de surélévations d’un immeuble en copropriété. L’opération de surélévation d’immeuble est complexe, et requiert l’expertise d’un professionnel qui a toute l’envergure nécessaire. Que ce soit pour la maîtrise technique et administrative de son process, que sur le pilotage managérial de ses équipes. Lorsqu’il est impossible de modifier l’emprise au sol du bâtiment, la surélévation d’immeuble est la seule solution existante pour créer des surfaces habitables supplémentaires. C’est aussi un moyen inespéré d’obtenir des fonds pour rénover totalement un immeuble. Une fois que la décision a été prise et votée en assemblée générale, la question du choix de l’opérateur technique est sur la table. Elle ne doit pas être bâclée.

Le métier de la surélévation immeuble

Trouver le bon prestataire

Depuis les années 90, la surélévation immeuble est devenue secteur à part entière de la construction, que certains professionnels ont investi. Avec les récentes évolutions législatives – notamment de la loi Alur – tout rédacteur de plan local d urbanisme a intégré des dispositions qui facilitent les opérations de surélévation en copropriété. Les technologies disponibles sur le marché sont de plusieurs types, mais la technologie basée sur les structures métalliques Megacombles est la seule qui soit fiable, durable, rapide et sécurisée. Cependant, comme le marché est vaste et les projets souvent de faible envergure, (quelques centaines de mètres carrés par opération), les grands opérateurs du bâtiment ne se sont pas emparés du sujet. Ce sont les PME qui, actuellement, proposent les meilleures solutions du marché, parce qu’elles maîtrisent l’ensemble de leur process.

Ainsi, la réalisation des travaux de surélévation d immeuble en copropriété ne doit pas être confiée à n’importe quel prestataire. Grande opération parmi les petits chantiers du secteur de la construction du point de vue de la taille, elle implique toutefois une maîtrise fine d’un éventail assez large de savoirs faire. Rares sont les acteurs du secteur qui pourront fournir une prestation de qualité, à la hauteur du défi technique à relever. Depuis la phase d’étude des besoins et de la faisabilité, jusqu’à la livraison proprement dite. En passant par les étapes de sondage des sols et des fondations (leur confortation est effectuée si besoin), de l’étude des lieux et des mesures, de la fabrication, et de l’installation proprement dite. L’intégrité architecturale du bâtiment doit être garantie, et la vie des occupants ne peut pas être perturbée.

Les points forts de la surélévation immeuble

De vrais atouts pour une copropriété

La surélévation immeuble est le projet tendance en 2 019, choisi par de plus en plus de syndicats de copropriétaires. Quelles sont les raisons qui peuvent vous pousser à choisir ce type de projets ? Premièrement, d’obtenir un gain financier substantiel. En effet, la surélévation d immeuble permet au syndicat des copropriétaires d’effectuer un effet de levier sur leur droit à construire s’ils le cèdent. Sur des zones très denses comme Paris, où le prix du mètre carré dans l’ancien est en moyenne à 10 000 euros, le droit à construire, lui, est valorisé dans une fourchette financière de 1 000 à 2 000 €. Une surélévation immeuble cout effectuée par un syndic lui-même se situe dans la fourchette de 1800 € à 4000 € (jusqu’à 6 000 € pour Paris). Créer un, deux, ou trois étages supplémentaires de 200 mètres carrés chacun peut alors générer des profits intéressants pour les copropriétaires.

Deuxièmement, profiter d’un avantage fiscal (dans le cas de la vente du droit à construire), la surélévation fait l’objet d’une quasi niche-fiscale. Un syndicat des copropriétaires est exonéré d’impôts (taxe sur la plus-value) quand il cède son droit à construire à un tiers (promoteur par exemple). Et, au niveau individuel, les copropriétaires ne sont pas imposés quand ils intègrent leur part de cette vente dans leur déclaration individuelle. Troisièmement, valoriser de manière globale et durable l’ensemble du bâtiment. Par exemple, le syndicat, s’il choisit plutôt de rester maître d’ouvrage, peut décider, à l’occasion de ces travaux, de procéder à des rénovations (cage d’escalier, façade, électricité). De plus, la surélévation apporte une isolation thermique supplémentaire à l’ensemble du bâtiment, propice à réduire les charges de chauffage. Quatrièmement, enfin, répartir les charges sur plus d’occupants.

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Choisir une entreprise pour la surélévation d'un immeuble

Quand les étapes de préparation ont été franchies, que le permis de construire a été déposé, il faut choisir l’entreprise. Depuis quelques années, des sociétés spécialisées sont présentes et proposent leurs solutions globales, qui intègrent tous les volets de l’opération (techniques, administratifs, financiers, faisabilité). Rester maître en préférant choisir l’entreprise donne l’avantage d’avoir le contrôle total sur les opérations. Mais cela implique de s’occuper directement des recherches de fond et de porter la responsabilité juridique. Si ce choix est fait, les copropriétaires devront créer une société porteuse du projet immobilier. Une autre solution existe, plus confortable, mais moins intéressante du point de vue de la maîtrise du projet et des gains financiers.

Il s’agit de déléguer l’ensemble du process de surélévation immeuble à un promoteur. Quels en sont les avantages ? Cela évite les lourdeurs de création une structure juridique dédiée, mais il faudra lui céder le droit à construire. Certes, il portera la responsabilité juridique, et s’occupera du financement des travaux. Mais c’est lui qui prendra toutes les décisions sur le projet, et le syndic en perd le contrôle. Une troisième option, à mi-chemin, existe. Elle consiste à faire appel à un architecte, qui va se charger de proposer un projet, en intégrant la phase administrative du projet (jusqu’au permis de construire). Le syndic restera maître d’ouvrage, sera décisionnaire sur les point cruciaux, notamment celui du choix de l’opérateur de surelevation immeuble loi alur à qui les travaux seront confiés. Étape déterminante, ce choix consiste à obtenir des devis chiffrés afin d’avoir une idée précise des surfaces qui seront créées. C’est à ce niveau que le projet prend sa forme définitive, autant du point de vue technique que financier.

Ultime étape avant le démarrage des travaux, ce choix de l’entreprise surélévation d’immeuble en copropriete doit s’appuyer sur plusieurs critères. Le prix n’est pas le seul qui soit efficient, bien au contraire. La surélévation est une opération qui impacte le bâtiment dans son ensemble, il est nécessaire de penser à long terme. La qualité des prestations doit primer sur le prix proposé. Préférer une structure métallique à une charpente en bois est une garantie de longévité et de durabilité (la tour Eiffel est en structure métallique). De plus, il est important de vérifier les garanties (décennale, responsabilité civile). Ainsi que les certifications, les prix reçus, les éventuels brevets déposés, la démarche qualité, qui sont autant de signes de fiabilité. Et enfin, l’ancienneté de la présence de l’entreprise sur le secteur de la surélévation immeuble en copropriété. Par ailleurs, il faut aussi prendre en compte la durée du chantier, ainsi que les nuisances qui seront générées.

Construire sur les toits : une tendance qui se confirme en 2019

La surélévation immeuble en copropriété à le vent en poupe, dans les villes en tension immobilière comme Lyon, Marseille, ou Paris, les chiffres le prouvent. De plus en plus de permis de construire sont déposés (fin 2017, plus de 150 étaient déposés en mairie). Sur Paris, 11 000 immeubles pourraient faire l’objet d’un projet de surélévation. Les prix avancés pour construire sur les toits sont, de plus, en dessous de ceux du marché du sol. Pour Paris, l’écart serait de 40 % : on passerait d’un prix moyen de 10 000 € à 6 000 €. De plus, procéder à une surelevation immeuble toulouse, Genève, Marseille, relance la densification de ces villes, abandonnée dans les années 80 et 90 au profit de l’étalement urbain. C’est un outil d’aménagement du territoire pour régler le problème de la pénurie de logement, et les pouvoirs publics y sont très favorables.

Anne Hidalgo (maire de Paris), a récemment donné des directions de travail à ses services pour inciter les propriétaires Parisiens à construire sur les toits. Elle a communiqué sur sa volonté de permettre la surélévation de 12 % des immeubles de sa commune. Selon les lieux, la surélévation immeuble paris peut atteindre de un à cinq niveaux supplémentaires. Déjà, les bâtiments surélevés à Paris représentent 34 % du parc des immeubles Parisiens. Le potentiel économique est conséquent, les copropriétaires réfléchissent, se lancent, et trouvent sur le marché un certain nombre de professionnels pour répondre à leurs projets. Les toits de Paris vont devenir le nouvel eldorado immobilier, un nouveau Paris. Pour densifier la ville, il n’y a aucune autre solution : construire sur les dents creuses et semi-creuses (les petits immeubles de deux ou trois étages), et surélever.

Les avantages pour les copropriétaires sont intéressants, c’est ce qui se traduit par le renforcement de la tendance. Mais il est préférable de bien anticiper lorsque le syndic s’engage sur un projet de surélévation immeuble. Tout d’abord, il faut passer la phase administrative du vote des copropriétaires, qui doivent valider le choix de construire en surelevation immeuble copropriete, selon les nouvelles règles édictées par la loi Alur. Ensuite, il est nécessaire d’étudier le plan local d’urbanisme, pour rester à l’intérieur du cadre légal fixé par les collectivités territoriales. Enfin, il ne faut pas sous-estimer le choix du professionnel à qui les travaux seront confiés. En effet, la surélévation d’immeuble n’est pas un petit chantier, de par sa complexité. Les travaux impactent durablement la totalité du bâtiment, et tout manque de sérieux peut hypothéquer l’avenir de l’immeuble, et la valeur du patrimoine.

La loi Alur encourage la surélévation dans les centres-villes

La loi Alur a rénové en profondeur le droit surelevation immeuble. Elle favorise, dans les villes, la densification, en permettant la surélévation des immeubles en copropriété. Pour tous vos projets de surélévation immeuble, un nouveau cadre juridique existe depuis 2 014, avec cette loi Alur. Il est désormais possible de construire des logements neufs sans disposer de terrain à bâtir. Parmi ses nombreux avantages, elle crée une opportunité d’améliorer les performances énergétiques des bâtiments rehaussés. Dans un second temps, cela crée la possibilité de faire baisser les charges de copropriété, en répartissant les dépenses sur un plus grand nombre de tantièmes.

Dans un contexte de raréfaction du foncier à bâtir, il est difficile, voire impossible de construire des logements supplémentaires. Cela posait un problème, à la fois aux habitants des grandes villes, mais aussi aux pouvoirs publics, ainsi qu’aux copropriétaires. La loi Alur du 24 mars 2 014 a apporté une solution, en supprimant le coefficient d’occupation de sols et libérant le ciel. Désormais, la surélévation d’immeuble, abandonnée après la Seconde Guerre Mondiale sur Paris, revient sur le devant de la scène. Sauf à de rares exceptions, il n’y a plus de limite quant à la surface de plancher qu’il est possible de construire sur un terrain, quelle que soit sa taille. Le législateur a considéré que les seules règles de hauteur et de retrait par rapport aux limites de propriété suffisaient pour réguler la densification urbaine.

La surelevation immeuble loi alur a également modifié les règles de gouvernance des syndicats de propriétaires concernant le vote des projet de surélévation. En particulier pour les copropriétaires des derniers étages, qui ne peuvent plus bloquer les projets. L’impératif d’unanimité a été supprimé, pour lui préférer, selon que l’immeuble est en zone de droit de préemption urbain ou non, la majorité simple ou des deux tiers. C’est le principe démocratique qui prévaut, ce qui laisse des possibilités d’évolution possibles au sein même des copropriétés. Cela leur laisse aussi des marges de manœuvre pour générer des fonds nécessaires pour financer les dépenses courantes liées à la valorisation du bâtiment. Enfin, les copropriétaires du dernier étage bénéficient d’un droit de priorité sur la vente des logements neufs ainsi créés.

Le permis de construire pour une surélévation d'immeuble

Un permis de construire est-il toujours nécessaire pour procéder à une surélévation immeuble ? Oui, le foncier aérien ne change pas les règles législatives et réglementaires pour le droit surelevation immeuble. Comme pour les extensions d’emprise au sol, les règles sont claires. Si la surélévation ajoute au moins 40 m2 de surface plancher, un permis de construire est nécessaire. Ou encore, s’il n’ajoute que 20 m2, mais porte la surface plancher totale à 170 m2, le permis de construire est aussi requis. Dans presque tous les cas de surélévation immeuble, ces deux conditions sont remplies. Le permis de construire est par conséquent obligatoire dans la quasi-totalité des cas de surélévation.

Qui peut faire la demande de permis de construire si une surélévation de l’immeuble est votée par le syndic ? Les copropriétaires eux-mêmes, s’ils portent le projet. Le promoteur, dans le cas où ceux-ci se sont aliéné le droit de construire en surélévation. Ou l’architecte chargé de l’opération. Cependant, constituer un dossier de demande de permis de construire surélévation est complexe. Les pièces à verser sont nombreuses, et impliquent des connaissances et compétences spécifiques. Dans le cas d’une surélévation immeuble, la situation est encore plus technique que s’il s’agissait d’une maison individuelle. Il faut notamment pouvoir dessiner les éléments constitutifs de l’extension de surélévation de façon claire et précise. Avoir recours à un professionnel est fortement conseillé, voire même indispensable.

Quelle est la durée d’instruction et combien de temps le permis est-il valable ? Pour la surélévation immeuble, la durée d’instruction est de 3 mois. Sa durée de validité est de 3 ans. Ce sont les services de l’Etat, (direction territoriale des territoires), des métropoles, des communes, et, pour Paris, la direction de l’urbanisme, qui instruisent les dossiers de permis de construire. Le principe du permis de construire est de vérifier la conformité du projet aux règles législatives et réglementaires d’urbanisme. Actuellement, depuis la loi Alur, le contexte est plutôt favorable aux demandes de surélévation. En particulier dans les grandes métropoles. Ainsi, de nouveau, la surélévation immeuble haussmannien est possible. Par principe, la surélévation immeuble bordeaux, Lyon, Toulouse, est perçue favorablement par les pouvoirs publics. Elle contribue à réduire la pénurie de logements dans les centres-villes.

Les étapes indispensables pour réussir son projet de surélévation d'immeuble

Respecter les étapes avec soin est un facteur prioritaire pour réussir un projet de surelevation toiture immeuble. Démarrez par la vérification de la faisabilité administrative. Le cadre légal permet-il la surélévation immeuble ? Depuis la loi Alur (2 014), les pouvoirs publics favorisent les opérations de surélévation, parce qu’elles contribuent à réduire la pénurie de logement. Cependant, il est indispensable de consulter le plan local d’urbanisme de la commune. Il découpe en différents secteurs chaque parcelle de ville, et leur attribue parfois des réglementations différentes. C’est une étape primordiale pour tout projet surélévation paris qui sera mené jusqu’à la livraison des logements.

Ensuite, si les prescriptions réglementaires et administratives n’interdisent pas la surélévation, il est possible de passer à l’étape suivante. Cela consiste à vérifier la faisabilité architecturale : tous les immeubles ne sont pas surélevables. Un bureau d’étude saura analyser la structure du bâtiment pour savoir s’il supportera la charge ajoutée. L’étape complémentaire est le recours à un architecte, qui va proposer au syndic son projet. Son intervention est très utile pour avoir un projet concret à présenter aux copropriétaires.

Une autre étape importante, avant de faire la demande de permis de construire, est d’obtenir l’accord du syndic de copropriété. Là encore, la loi Alur a fait évoluer la réglementation. La majorité des deux tiers est requise. Dans le cas où l’immeuble est situé en zone de droit de préemption urbain, c’est la règle de la majorité simple qui s’applique. Un bon projet architectural de surélévation immeuble permettra de bien informer les copropriétaires et de leur faire comprendre les avantages d’une surelevation immeuble parisien par exemple.

La demande du permis de construire est l’étape finale avant sélection des entreprises pour réaliser le chantier. Bien intégrer au planning la durée d’instruction (3 mois) et la durée réservée à l’opposition au projet (2 mois). Une fois ce délai écoulé, le permis de construire est obtenu. Le syndic devra alors se prononcer sur le choix de la technique retenue (structure bois ou charpente métallique), puis étudier les devis des entreprises. Elles vous donneront une idée concrète sur la surface ajoutée, la durée des travaux, ainsi que sur l’équilibre économique de l’opération.

Les prix de la surélévation d'immeuble à Paris

Dans les grandes agglomérations, les copropriétaires sont de plus en plus nombreux à faire de la surélévation immeuble. Ils voient l’opération comme un outil pour faire baisser les charges, et comme une opportunité pour améliorer l’isolation du bâtiment. Le cout surelevation immeuble paris est par ailleurs très intéressants, en particulier dans une ville à forte densité. En l’absence de foncier constructible, les prix de vente s’envolent (10 000 € le m2 dans l’ancien). Face à ce marché, celui de la surélévation immeuble prix est moins élevée de 50 %, au moins. La fourchette des prix pratiqués se situe entre 4 000 et 5 000 € le m2. Par exemple, la surelevation immeuble marseille est pour les copropriétaires, une véritable opportunité qu’ils doivent saisir, en particulier lorsque leur bâtiment est vieillissant.

Ainsi, créer 100 m 2 supplémentaires sur une petite copropriété permet de récupérer 1 000 000 €. Au prix du m2 construit en surélévation, le gain pour la copropriété est de 500 000 €. Qui peuvent être répartis entre les copropriétaires, ou réinvestis en partie pour requalifier l’immeuble. Changer les huisseries, la chaudière, poser des panneaux solaires, procéder à un ravalement. La surélévation immeuble permet des opérations très intéressantes qui aboutissent à la valorisation du patrimoine. Cependant, il est conseillé de bien avoir à l’esprit les volumes financiers qui seront engagés, afin de ne pas être intimidé. Un projet de surélévation immeuble est collectif, les sommes sont naturellement importantes. Se faire accompagner par des professionnels du secteur de la surélévation peut rassurer, et permettre d’avancer sur les opérations, en toute sérénité.

Les prix surelevation immeuble paris (et en province) n’augmentent pas aussi vite que les prix de vente des logements. Cette stabilité est une garantie de profitabilité dans un contexte immobilier inflationniste. De plus, le territoire de la capitale a de gros potentiels. Les chiffres évoqués sont impressionnants, certaines études parlent 30 à 45 000 logements à créer. En outre, selon l’Atelier d’Urbanisme de Paris (Apur), 90 % des 47 000 copropriétés recensées sont énergivores, parce que construites avant 1974 (premières réglementations énergétiques). Pour ces copropriétés, commencer par évaluer le prix d’une surélévation est une première étape dans la requalification de leur bâtiment. Le comparer avec les prix de vente du marché, les économies potentielles sur les charges de copropriété, et sur les dépenses énergétiques, est souvent un déclencheur pour passer à l’action.

Quel coût pour surélever un immeuble ?

Chaque projet est différent, et les prix peuvent varier de manière importante. Mais en moyenne, compter entre 2 000 et 5 000 € le m2. Cependant, pour évaluer avec précision le coût de la surélévation immeuble, il est préférable de se faire accompagner par un professionnel. En effet, les aspects de chaque projet sont multiples, et bien souvent, tout n’est pas pris en compte lorsque la surélévation immeuble cout n’est pas effectuée par un spécialiste. Néanmoins, il est possible ici d’en faire un descriptif rapide, afin de faire comprendre les proportions. Tout d’abord, le budget d’un projet de construction en surélévation immeuble est constitué de coûts directs et indirects.

Les coûts directs ne sont pas moins importants que ceux d’une construction classique. Cependant, la technique retenue (mixte bois métal, bois, ou béton) aura un réel impact sur ce coût direct. Disons que le béton est le plus cher (chantier plus long, plus sale, plus consommateur de fluides), et que le bois et le métal sont les plus compétitifs. Les coûts indirects sont en revanche plus légers, c’est sur ce volet que la surélévation est moins chère que la construction traditionnelle. En particulier, grâce à des durées de chantier plus courtes, surtout si l’entreprise choisie intègre une étape de pré-montage de la structure dans ses ateliers, comme le propose Megacombles. De plus, comme la livraison des logements est plus rapide, les frais financiers sont moins importants (intérêts intercalaires d’emprunt).

Parce qu’il s’agit de greffer une partie neuve sur un immeuble ancien, des frais d’étude se rajoutent par rapport à une construction plus courante. Compter 3.5 % du coût total pour l’étude des fondations et des sols (étape clé indispensable pour toute surélévation). 18 % pour le travail de l’architecte. 1.5 à 2 % pour les frais d’accompagnement des travaux par le syndic (1.5 à 2 %), ainsi que les frais afférents à la modification du règlement de copropriété (changement de l’état descriptif de division par exemple). Et enfin 4.5 % pour l’approbation des travaux finis par un bureau de contrôle.

Quelques éléments de repère : sur Paris, le coût moyen se situe entre 4 400 et 5 000 €/m2. En province, ce coût descend à 1 400 € du m2 (surelevation immeuble toulouse). En prenant en compte la valeur de vente du m2 dans l’ancien, sur Paris (en moyenne 10 000 €), cela laisse un delta financier qui permet aux copropriétaires d’aller chercher des prestations de surélévations de qualité, souvent un peu plus chères. Et d’envisager, en plus, une rénovation complète du bâtiment. Le coût de la surélévation immeuble devient un budget d’investissement de requalification de l’immeuble, un levier financier de valorisation du patrimoine.

Surélévation d'immeuble : bien choisir son architecte

La surélévation immeuble copropriete nécessite, dans 99 % des cas, l’intervention d’un architecte spécialiste en surelevation toit immeuble. Celui-ci, de par son expérience, va savoir exploiter les volumes qui sont à disposition, afin de maximiser la surface habitable qui sera obtenue. Il pourra, de plus, proposer un projet de surelevation petit immeuble ou gros bâtiment, économiquement équilibré. Ce n’est que très rarement qu’un syndic de copropriétaires détient ces compétences, propres à rendre possible le pilotage de l’ensemble du processus. Enfin, son intervention est obligatoire dès lors que les surfaces de plancher construites dépassent les 150 m2.

Seul l’architecte peut produire rapidement la totalité des pièces exigées par l’administration pour la demande de permis de construire. Pour la conduite du projet, il pourra vous orienter vers les professionnels de son réseau, et effectuer un suivi de chantier. Dans ce cas, il sera maître d’œuvre. Par ailleurs, il engagera sa responsabilité professionnelle, source de sérénité pour le syndic des copropriétaires. C’est lui, en fournissant un diagnostic précis du bâtiment avant travaux, qui donnera la longévité et la durabilité au nouvel ensemble immobilier réalisé. Il favorise l’implantation de la greffe architecturale, en dressant la liste exhaustive des points à traiter. Prolongement des réseaux électriques, des la cage d’escalier, de l’ascenseur. Enfin, il assure la cohérence esthétique et inscrit le tout de manière harmonieuse dans l’environnement en tenant compte des contraintes existantes.

La surelevation architecte aide réellement les porteurs de projet à voir loin. Ce professionnel pense à l’isolation thermique, et conseille pour les matériaux qui seront utilisés. Il veille à ce que la réglementation RT 2012 soit respectée, afin que la construction nouvelle puisse avoir les attestations de conformité prévues. Ainsi, certaines aides gouvernementales issues du programme de rénovation de l’habitat pourront être perçues. Pour que le nouvel élément ne produise pas de nuisances sonores supplémentaires pour les occupants des étages inférieurs, il étudie avec soin l’isolation phonique. En effet, une surélévation immeuble impliquera plus d’occupants. Dans l’utilisation quotidienne, cela ne doit pas se faire au détriment du confort d’habitat. Plus globalement, son étude réglementaire est complétée par une étude économique de la surélévation immeuble envisagée.

Quel droit de surélévation en copropriété ?

Depuis la loi Alur, le coefficient d’occupation des sols n’est plus un obstacle à la densification de l’habitat, immeuble par immeuble. Le cadre légal a aussi été assoupli du côté de la gouvernance des copropriétés. En effet, auparavant, l’unanimité des voix était requise pour qu’un projet de surélévation immeuble puisse voir le jour. Depuis, c’est la règle de la majorité des deux tiers qui s’applique. Les freins ont donc été levés, au moins lorsque les copropriétaires décident collectivement de s’engager dans une surélévation immeuble lyon, par exemple. Ces conditions de vote sont toujours régies par les articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965.

À partir de là, dès que la décision a été prise, le syndic peut soit porter lui-même les travaux – il est alors maître d’œuvre et assume les responsabilités afférentes. Soit confier l’ensemble du projet à un promoteur spécialisé, en lui vendant le droit de surélévation. Dans ce cas, le vote est aussi requis pour la cession du droit de surélever, à la même majorité des deux tiers. Preuve de la volonté du législateur de favoriser la surélévation en copropriété, la plus-value dégagée par cette cession est exonérée d’impôts. C’est l’avantage surelevation immeuble sans les inconvénients du pilotage de projet.

Cependant, avant d’aboutir à la création de nouveau lots, les étapes sont longues, et il faudra notamment modifier le règlement de copropriété. Mais auparavant, pour bien comprendre le droit surelevation immeuble, il convient d’étudier le cadre légal plus général. Premièrement le code de l’urbanisme, et ses articles R. 111-27 et R.111-28. Ensuite, le plan local d’urbanisme de la commune concernée. Et enfin, la jurisprudence, où se traduit, presque toujours, la volonté de l’Etat de favoriser les surélévations. Ce qui permet de lever les craintes de certaines copropriétés quant à la faisabilité administrative de leur projet, par rapport aux recours éventuels.

Surélévation d'immeuble à Paris : + 3 étages en plein 16e

Cette surélévation immeuble est située dans un des arrondissements les plus prestigieux de Paris, le 16e. Au Nord du quartier Chaillot. À l’angle de la rue Chalgrin et de la rue Le Sueur. Entre un réseau majeur et des liaisons principales. À proximité immédiate de l’Étoile, à quelques mètres de l’Avenue Foch. En plein cœur d’un secteur où les contraintes historiques et architecturales sont extrêmement fortes. Ce projet de surélévation toit immeuble paris a permis aux copropriétaires d’ajouter, sur leur bâtiment de deux étages plus combles aménagés, trois niveaux supplémentaires. Et d’obtenir une surélévation parfaitement intégrée au style architectural du quartier. Prestige, luxe et durabilité sont les trois registres articulés dans ce projet.

Les copropriétaires ont pu choisir Megacombles, une entreprise de qualité, en partie en fonction des prix moyens au m2 élevés dans le quartier (entre 10 000 et 15 000 €). Leur petit immeuble de trois étages n’était pas visible, au milieu des grands immeubles haussmanniens du quartier Chaillot. En ayant opté pour un produit fini haut de gamme, ils ont rehaussé le bâtiment et créé des surfaces habitables supplémentaires. Mais ils ont aussi fait monter en gamme leur patrimoine. Celui-ci a rejoint la hauteur des autres immeubles du quartier. Mais il est, de plus, coiffé par un toit-terrasse doté d’une piscine et d’un jardin arboré, avec vue sur l’avenue Foch. Le défi était de taille : réaliser une surélévation immeuble paris en plein cœur d’un quartier historique.

Pour parvenir à un tel résultat, les copropriétaires, après étude par un architecte, ont dû trouver l’entreprise compétente. C’est, de loin, l’étape la plus délicate. En effet, seul un spécialiste, expérimenté et doté de solides références, peut s’engager sur le projet. Ici, Megacombles a su combiner maîtrise de toutes les étapes, orientation haut de gamme, et contraintes architecturales du secteur. La surélévation immeuble à Paris n’est possible qu’à la condition de trouver l’entreprise qui saura rassurer son client. Travailler vite et bien. Dans le respect des normes en vigueur, en appliquant un contrôle qualité à toutes les étapes du process.

Quels sont les éléments tangibles sur lesquels un syndic peut s’appuyer pour faire son choix ? Tout d’abord, il est préférable que l’entreprise ait sa propre usine de fabrication et d’assemblage. Qu’elle dispose de son propre bureau d’étude. De son matériel de livraison et d’acheminement. Important, qu’elle respecte les normes en vigueur, en particulier la norme EUROCODES. Et qu’une démarche de contrôle qualité soit appliquée à toutes les étapes du process. Ici, l’entreprise utilise un acier breveté et profilé à froid. Cela lui permet de mettre en place des structures dont le poids est de 40 % plus léger que celui d’une structure en bois.

Surélévation d'un immeuble en copropriété : les avantages

Les prix au m2 restent très élevés dans la plupart des grandes villes de France. Mais la situation à l’étranger est identique : une surélévation immeuble genève est aussi avantageux. C’est pourquoi une surelevation immeuble copropriete devient une solution attractive pour de plus en plus de syndics. Et les avantages sont nombreux, à commencer par l’aspect financier. En effet, l’espace vide au-dessus de l’immeuble est un réservoir de capital. Le syndic peut, au choix, vendre ses droits à la construction en surélévation immeuble à un promoteur. Ou bien piloter lui-même la surélévation, en ayant recours à des professionnels spécialisés qui vont lui livrer les nouveaux lots. Avec la loi Alur, véritable accélérateur législatif, l’accès au ciel des villes est de plus en plus perçu comme un nouveau territoire bon marché.

À quoi peut bien servir cet apport en capital ? Utilisé comme un levier, il peut servir aux copropriétaires pour rénover leur bâtiment. Les dépenses jusqu’alors différées pourront être effectuées, comme par exemple changer l’ascenseur, la chaudière, les huisseries. Grâce à la surélévation, le syndic peut saisir l’opportunité de valoriser son patrimoine et améliorer le cadre de vie des occupants. Enfin, toujours sous l’angle financier, le ou les niveaux supplémentaires permettent d’ajouter des copropriétaires et des tantièmes. Les charges collectives seront alors réparties sur plus de contributeurs. Les parts relatives de chacun seront alors revues à la baisse.

Autre avantage, et non des moindres, la phase de travaux n’empêche pas les occupants d’habiter. L’immeuble surélevé reste hors d’eau, les nuisances sont réduites au minimum, le chantier se réalise en une fois. La surélévation immeuble aboutit à ériger une construction neuve, respectueuse des dernières réglementations thermiques (RT 2 012). Cela bénéficie à l’ensemble des copropriétaires, qui voient le classement énergétique de l’immeuble changer de catégorie. En effet, 30 % des déperditions d’énergie se font par le toit. Y poser une structure neuve, à fort coefficient d’isolation, a nécessairement un effet majeur sur la facture énergétique.

Surélévation toit immeuble : les techniques les plus performantes

En fonction des techniques utilisées, la surélévation immeuble peut être plus ou moins compliquée. 3 techniques essentielles sont proposées par les entreprises du secteur de la surelevation toit immeuble. La pose de structures en bois, en acier, ou la construction en béton. Toutefois, avant de les évoquer, il est nécessaire de rappeler qu’elles sont toutes au point. Les entreprises les maîtrisent parfaitement. La surélévation d’immeuble, si elle est réalisée par des spécialistes, ne présente aucune difficulté insurmontable du point de vue mécanique. Depuis quelques années, l’arsenal législatif a ouvert de nombreuses possibilités. Ce qui a favorisé la multiplication des projets de surélévation des immeubles en copropriété. Les savoirs faire se développent, le process est cumulatif, et l’acquis d’expérience bénéficie aux clients actuels.

Le béton, s’il est très utilisé dans les constructions classiques, l’est nettement moins pour une surélévation immeuble. La raison principale de cette désaffection est son impact salissant et bruyant pendant les travaux. Mais aussi son poids (5 fois plus lourd que le bois ou l’acier) qui peut nécessiter des reprises de charges par la pose de poutrelles. Ainsi que sa faible performance énergétique. Le bois est nettement plus employé, de par sa légèreté, et sa maniabilité. Il peut faire l’objet d’un pré-assemblage sur un site extérieur, et être ensuite posé sur l’immeuble à rehausser. Cependant, le matériau travaille sous l’effet des écarts de températures. Ce qui peut générer des bruits, fissures, infiltrations.

Une 3e technique, inventée en 1987, et brevetée, innove, en mélangeant le bois et l’acier. Elle est plus légère de 40 % par rapport à la structure tout bois. L’entreprise, leader sur le marché, utilise une démarche qualité sur l’ensemble de son process. Pour le client, c’est une sécurité importante, chaque élément fabriqué est contrôlé avant assemblage. Le process intègre une phase de pré-assemblage en usine. Le chantier est plus court, les nuisances réduites au strict minimum. La structure métallique porteuse reprends toutes les charges du toit et du plancher sur les murs porteurs. Elle fait gagner la surface d’une salle de bain par rapport aux autres techniques. Et permet d’intégrer de nombreux rangements dans les murs. Le plancher suspendu est totalement isolé du dernier étage, garantissant une isolation phonique totale pour les occupants.

Top 5 des villes où surélever un immeuble

Toutes les grandes villes sont concernées par la demande croissante de logements. Les différents dispositifs fiscaux mis en place ces dernières années contribuent à la création de mètres carré supplémentaires. Pinel, Malraux, Denormandie. Mais le foncier constructible se fait de plus en plus rare, et les friches industrielles ont toutes été reconverties en quartiers résidentiels. La loi Alur a libéré le ciel des centres-villes, et la surélévation immeuble redevient, 50 ans après son âge d’or à Paris, une réponse à cette demande de logements dans les cœurs de ville. Les évolutions des mœurs accentuent le phénomène, la tendance à vouloir raccourcir la distance domicile travail s’affirme aussi comme une tendance.

Paris, Lyon, Marseille, mais aussi Bordeaux ou Genève, toutes ces métropoles voient fleurir les projets de surelevation toiture immeuble en copropriété. Les plans locaux d’urbanisme n’interdisent pas la surélévation, et le principe général semble être de laisser une certaine liberté. Tout au moins dans les quartiers qui n’ont pas un caractère historique trop prononcé. Avec le manque de foncier, et le mouvement de ré-urbanisation de la société, les demandes de logements en centre-ville vont augmenter dans les années à venir. Les projets de surélévation toit immeuble paris vont par exemple mécaniquement augmenter, pour répondre à la pression démographique.

En conséquence, les initiatives pour surélever un immeuble sont de plus en plus nombreuses, un vrai mouvement durable s’installe. Les chiffres sont clairs : surélever un immeuble coûte, à Paris ou Genève, 3 fois moins cher que de faire construire des logements neufs. Dans les métropoles comme Lyon, Marseille, Bordeaux, l’écart est moins important, mais cela permet tout de même de réduire l’investissement de moitié. Les projets réalisés sont de qualité, ils offrent l’opportunité de redonner de revitaliser des immeubles vieillissants. De plus, lorsque certaines copropriétés auront franchi le pas, elles constateront que leurs projets leur ont rapporté des fonds. Ainsi, la plupart des surélévations d’immeubles prouvent qu’il est possible de conjuguer esthétique, performance énergétique et valorisation du patrimoine.

Comment préparer des travaux de surélévation copropriété ?

La surélévation en copropriété est un projet qui requiert une vraie préparation. En premier lieu, il faut analyser le contexte. Le voisinage est-il favorable ? En particulier les bâtiments voisins. Ont-ils un caractère historique ? Le quartier est-il très préservé ? L’immeuble concerné par le projet de surélévation est-il dans un secteur sauvegardé ? Dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (A.M.V.A.P) ? Ou une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (Z.P.P.A.U.P.) ? Ces données sont importantes, vous pouvez les trouver en vous rapprochant de votre municipalité. C’est d’ailleurs le premier geste à effectuer, pour connaître les prescriptions du plan local d’urbanisme. Pour savoir si la politique municipale est pro avantage surelevation immeuble.

En second lieu, savoir quel est l’avis des autres copropriétaires de l’immeuble est prépondérant pour vos travaux de surélévation copropriété. En effet, si la loi Alur a supprimé l’unanimité, elle a néanmoins fixé la règle du vote à la majorité des deux tiers. En outre, il est important qu’une bonne partie des copropriétaires soit porteuse du projet, c’est un facteur de réussite. Les implications sur le bâtiment sont de long terme, il sera nécessaire de réécrire le règlement de copropriété. Par ailleurs, les occupants du dernier étage n’ont plus la possibilité de blocage pour empêcher une surélévation immeuble. Mais ils sont prioritaires sur la vente des lots supplémentaires créés. Enfin, comme le projet est à tiroir, il peut permettre d’améliorer les performances énergétiques. Des choix déterminants quant aux matériaux utilisés seront à effectuer. Une bonne entente est cruciale pour que le processus soit le plus court et le plus efficient possible.

Enfin, le choix du prestataire, étape ultime dans la préparation. Agrandir l’habitat par le haut a été abandonné depuis une cinquantaine d’années, le savoir faire a en partie disparu. Megacombles l’a conservé et développé. La mode et les réflexes – renforcés par une réglementation stricte basée sur le coefficient des sols – ont favorisé l’étalement, les agrandissements au sol. Aujourd’hui, les professionnels capables d’accompagner correctement les copropriétaires dans leurs travaux de surélévation copropriété sont rares. C’est pourquoi il est essentiel de bien préparer le projet, d’être d’accord sur les points essentiels, et de procéder minutieusement. La qualité de la réalisation de la surélévation immeuble dépend directement du choix du prestataire. Si les copropriétaires conservent la maîtrise d’ouvrage, ils gardent le contrôle des opérations. Mais ils doivent monter collectivement en compétences.