Règles de la majorité sur la surélévation en AG

La surélévation est le moyen de remédier au manque de place qui se fait criant dans certaines métropoles. S’appuyant sur les mesures de la loi ALUR visant à assouplir la réglementation en ce domaine, la municipalité de Paris a dans ses papiers de nombreux projets de surélévation de plusieurs centaines d’immeubles parisiens ambitionnant ainsi de toucher quelque 10 % du patrimoine immobilier de la capitale.

Les incidences d’une surélévation en terme de copropriété.

La surélévation est définie en copropriété comme étant l’exhaussement de la ligne de faîtage du toit, ou d’un toit-terrasse. Le droit de surélever un immeuble en copropriété à usage privatif est accordé par le Syndicat des Copropriétaires. Celui-ci peut céder ce droit. Ledit droit peut alors être revendiqué en priorité par le(s) copropriétaire(s) de l’étage le plus élevé. L’une ou l’autre des décisions de surélévation ou de cession du droit de surélévation doit être soumise au vote de l’Assemblée Générale des copropriétaires.

La loi ALUR

Avec la fin du coefficient d’occupation des sols et incités par la loi ALUR du 24/03/2014, l’état de la réflexion se modifie. Il est mis fin à tous les blocages législatifs précédents, redonnant ainsi un coup de fouet au principe de surélévation des bâtiments. Il est désormais à nouveau possible de construire du neuf sans disposer d’une parcelle de terrain. Le seul impératif étant de ne pas dénaturer les caractéristiques originelles de l’immeuble sur lequel on travaille.

Les nouvelles dispositions en terme de majorité décisive

Avant l’application de la loi ALUR, la cession du droit de surélévation d’un immeuble en copropriété devait avoir été approuvée par l’unanimité des copropriétaires réunis au sein de leur assemblée générale. Il suffisait donc qu’un seul tantième vote contre la majorité pour que l’opération ne puisse s’effectuer. Cette situation extrême représentait un frein très restrictif menant à l’abandon de bien des projets.

Les règles de majorité désormais applicables dans le cadre d’un vote sur la surélévation d’un immeuble en copropriété sont les suivantes : pour être approuvé, il est nécessaire que 50 % des membres du syndicat +1, représentant au moins 2/3 des tantièmes aient voté en faveur du projet et ce, en conformité avec l’article 26 de la loi du 10/07/1965, portant le numéro 65-557.

Une autre règle de majorité s’applique dans le cas où l’immeuble en copropriété se situe dans un périmètre avec droit de préemption urbain (DPU). La majorité qui est alors requise pour approuver la cession de surélévation est ramenée à 50 % +1 des tantièmes, selon les termes édictés par l’article 25 de la loi pré-citée.

Dans l’hypothèse où la copropriété comporte plusieurs immeubles, un vote supplémentaire est alors requis. Conformément à l’article 35 de la loi qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il est nécessaire qu’une assemblée spéciale réunissant spécifiquement les copropriétaires du bâtiment à surélever se prononce également. Si ce deuxième vote est en contradiction avec le premier, le projet ne peut pas être mené à bien.

Si la surélévation envisagée ne correspond pas à un rehaussement de la hauteur maximale du toit d’un immeuble, mais qu’elle répond à un simple aménagement des locaux supérieurs en pièces à vivre, il s’agit alors d’un redressement de combles. Si elle affecte les parties communes de l’immeuble d’habitation, la réalisation de cette opération est également soumise au vote. Le processus se déroule de la même façon que celui indiqué dans les articles 25, 26 et 35 précédemment cités.

A qui la majorité peut-elle accorder le droit de surélévation ?

Une disposition de la loi ALUR prévoit que le copropriétaire de l’étage supérieur dont l’assemblée générale des copropriétaires a voté la surélévation, est prioritaire. L’offre du droit de surélévation doit lui être soumise préalablement à toute action de cession. Elle doit clairement indiquer le prix, ainsi que les conditions de la vente. S’il décide d’exercer son droit, il deviendra propriétaire des lots nouvellement créés. Il dispose d’un délai de deux mois pour prendre sa décision. Si ce copropriétaire renonce à son droit, le syndicat des copropriétaires peut alors se tourner vers un promoteur externe.

Si le droit de surélévation est transféré à un tiers promoteur, c’est ce dernier qui s’occupe alors de l’ensemble de l’opération. Cela permet d’épargner à la copropriété toute dépense et de la dédouaner de toute responsabilité. Le promoteur immobilier, quelquefois qualifié de promoteur aérien, se charge de la création des nouveaux volumes à créer, de procéder à la modification du règlement de copropriété, de faire la demande de permis de construire et d’effectuer l’ensemble des études techniques nécessaires. Attention toutefois car le syndic se doit de vérifier que toutes les assurances requises ont bien été souscrites par le maître d’ouvrage, notamment dans la cadre des garanties de bonne fin des travaux. Les travaux de surélévation font naturellement partie de l’ensemble du bâti existant ; le syndicat des copropriétaires doit donc veiller à ce qu’un éventuel vice de fabrication ne puisse pas avoir d’impact négatif sur le reste des lots.

Que se passe-t-il en cas de préjudice au niveau de la copropriété ?

Dans certains cas, les travaux de surélévation peuvent porter préjudice à un ou plusieurs copropriétaires. Qu’ils aient ou non fait partie de la majorité qui a approuvé le projet, ils ont alors droit à une indemnité compensatoire. Celle-ci est prise en charge par l’ensemble de la copropriété sur la base des tantièmes de chacun. Le préjudice en question peut être entre autres choses, une diminution de la valeur du lot d’un copropriétaire, un trouble grave de la jouissance de son bien ou encore des dégradations subies.

Les avantages de la surélévation pour la copropriété

La surélévation est une opération qui somme toute se révèle doublement gagnante pour la copropriété. Elle apporte des ressources à celle-ci qui s’en sert pour moderniser l’ensemble des locaux de l’immeuble en surélévation. Elle valorise également le patrimoine immobilier puisque les travaux de surélévation s’accompagnent de travaux de réhabilitation du reste de l’immeuble. Le tout sans subir les contraintes en terme de dépenses, de formalités et de tracasseries administratives éventuelles.