La loi alur surélévation maison a rénové en profondeur les règles de construction. Elle favorise, dans les villes, la densification, en permettant la construction en hauteur. Pour vos projets de surélévation immeuble, les contours et éléments principaux de cette loi publiée au journal officiel en 2014.
Avec la surélévation d’immeuble, il est possible de construire des logements neufs sans disposer de terrain à bâtir. Ci-dessous, vous comprendrez ce qu’elle a modifié et ce qu’elle a supprimé. Mais aussi ce qu’elle permet de réaliser en termes de surélévation d’immeuble, en quelques minutes.
COS et surélévation immeuble en loi Alur
Son premier impact est la suppression du coefficient d’occupation des sols (COS). En effet, la volonté du législateur est de simplifier les étapes pour les syndicats de copropriétaires qui veulent effectuer des travaux de surélévation.
Ce nouveau cadre légal donne ainsi la possibilité d’augmenter la densification sur une propriété en procédant à la surélévation d’immeuble à condition bien sûr d’avoir un certain consensus au niveau du syndicat de copropriété. La seule limite sera désormais d’ordre technique et financier. Avec toutefois la nécessité de respecter les règles du PLU établi par les collectivités locales. Et d’obtenir l’aval des voisins.
Fin de l’unanimité avec l’extension et la surélévation immeuble
Avant la loi alur surélévation maison , l’exigence d’obtenir en priorité le droit d’unanimité des membres du syndicat des copropriétaires s’appliquait. Depuis, le vote de la surélévation de l’immeuble ne nécessite plus cette unanimité. Le projet ne doit plus qu’être validé par une partie seulement des copropriétaires, réunis en assemblée générale. Cependant, deux cas de figure se présentent.
Si le projet se situe dans une zone concernée par un droit de préemption urbain des communes (DPU), il doit remporter la majorité des voix, ce depuis la loi Boutin de 2009. Soit 50 % des copropriétaires. En revanche, s’il n’est pas situé dans ce type de zone, alors c’est la majorité aux deux tiers qui l’emporte. Soit, cette fois, 50 % des copropriétaires, et 2/3 des tantièmes.
Projet de surélévation, plan local d’urbanisme et la loi alur surélévation maison
L’assouplissement du droit n’exclut pas la protection des intérêts des collectivités et communes en matière d’urbanisme. La première étape de tout projet et chantier est de vérifier si le plan local d’urbanisme le permet. Celui-ci peut édicter des contraintes de hauteur, de volume, de gabarit, mais aussi d’esthétique. Mais il faut aussi s’assurer que l’architecte des bâtiments de France ne s’y opposera pas.
Loi alur surélévation maison : Dérogations pour la surélévation immeuble / maison
La jurisprudence récente a donné naissance à la règle de légalité de principe. Ainsi, les travaux de surélévation sont dits conformes au plan local d’urbanisme s’il n’apporte aucune précision sur les immeubles concernés. De plus, de nombreuses dérogations aux règles d’urbanisme en vigueur sont octroyées par les communes. Ainsi en est-il avec la règle du bonus-durable, qui autorise le dépassement des règles de densité et de gabarit. À condition de respecter des critères de performance énergétique, un dépassement jusqu’à 30 % peut être autorisé.
Procéder à la surélévation du dernier étage grâce au dispositif légal
Avec la loi alur surélévation maison , c’est la fin de la possibilité de blocage des copropriétaires du dernier étage. Une fois la décision de surélévation immeuble votée, ils n’ont qu’une seule option. Se prévaloir de leur droit de priorité sur l’acquisition des lots qui seront créés et sur la cession des droits de surélever. Le syndic doit leur notifier, avant de conclure la vente des lots, son intention de vendre, en précisant le prix et les conditions de vente. Au terme du délai réglementaire qui leur est réservé (deux mois), le syndic peut procéder à la vente des lots.
LE SYNDICAT COPROPRIÉTÉ ET LES TRAVAUX DES NOUVEAUX LOGEMENTS DANS LES ÉTAGES SUPÉRIEURS : EN CAS DE PLUSIEURS IMMEUBLES ?
Des précisions sont apportées sur legifrance, concernant le droit de surélévation. Notamment dans le cas où le syndic copropriété se compose de plusieurs immeubles. Le principe de double scrutin est institué. Après le vote à la majorité, ou à la majorité des deux tiers selon les implantations, il est nécessaire de procéder à un second scrutin.
Celui des copropriétaires du bâtiment concerné par la surélévation, réunis en assemblée extraordinaire. Un vote à la majorité simple est requis pour que la décision de surélever soit prise en toute légalité.
Dans un contexte de raréfaction du foncier à bâtir, surtout à Paris, il est difficile, voire impossible de faire des travaux de construction de nouveaux lots de logement supplémentaires dans un bâtiment. Cela posait un problème, à la fois aux habitants des grandes villes, mais aussi aux pouvoirs publics, ainsi qu’aux copropriétaires.
La loi alur surélévation maison du 24 mars 2 014 a apporté une solution, en supprimant le coefficient d’occupation de sols et libérant le ciel. Désormais, la loi alur surélévation maison , abandonnée après la Seconde Guerre Mondiale sur Paris, revient sur le devant de la scène. Sauf à de rares exceptions, il n’y a plus de limite quant à la surface de plancher qu’il est possible de construire sur un terrain, quelle que soit sa taille. Le législateur a considéré que les seules règles de hauteur et de retrait par rapport aux limites de propriété suffisaient pour réguler la densification urbaine.
La surélévation immeuble à Paris a également modifié les règles de gouvernance des syndicats de propriétaires concernant le vote des projets de surélévation dans un même bâtiment. En particulier pour les copropriétaires des derniers étages, qui ne peuvent plus bloquer les projets.
L’impératif d’unanimité a été supprimé, pour lui préférer, selon que l’immeuble est en zone de droit de préemption urbain ou non, la majorité simple ou des 2/3. C’est le principe démocratique qui prévaut, ce qui laisse des possibilités d’évolution possibles au sein même du syndicat des copropriétés. Cela leur laisse aussi des marges de manœuvre pour générer des fonds nécessaires pour financer les dépenses courantes liées à la valorisation du bâtiment. Enfin, les copropriétaires du dernier étage bénéficient d’un droit de priorité sur la vente des logements neufs ainsi créés.
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