Pourquoi surélever votre immeuble ?

Face à la densité de plus en plus importante des grandes métropoles et afin d’éviter une gentrification (transformation de certains quartiers en habitats et commerce de luxe) des villes et notamment de leur centre, le fait de construire de nouveaux logements en hauteur semble être une bonne solution pour remédier au manque de terrains exploitables. Outre le fait que les projets de surélévation répondent à des besoins d’intérêt général notamment en matière de création de logements nouveaux et de mixité sociale accrue, surélever un immeuble procure de nombreux avantages aux copropriétaires eux-mêmes.

La surélévation en quelques mots.

Le principe de travaux de surélévation est de réellement construire un espace composé d’un ou de plusieurs étages. Le fait d’édifier ainsi un ou plusieurs niveaux supplémentaires a pour conséquence d’augmenter la surface habitable globale et de créer de fait, de nouveaux lots de copropriété. La surélévation est donc une véritable entreprise de construction. Il ne s’agit ainsi pas d’une simple réhabilitation des combles d’un immeuble. La surélévation est le rehaussement de la ligne de faîtage du toit ou du toit-terrasse. Le résultat concret de la surélévation est de créer de la surface supplémentaire, augmentant de fait la surface habitable du bâtiment et créant de nouveaux lots.

Pourquoi accepter une surélévation ?

La raison essentielle qui motive une majorité de copropriétaires de donner son accord pour une surélévation tient en deux mots : gain financier. Les nouveaux lots créés suite à l’opération vont permettre par exemple, d’augmenter le nombre de tantièmes. Cela revient donc à partager les charges fixes de copropriété avec les nouveaux arrivants et donc une réduction de la part payée par chaque copropriétaire, s’il n’y avait pas eu le projet.

A qui céder le droit de surélévation ?

Décider de l’opportunité de surélévation d’un bâtiment est le privilège du syndicat des copropriétaires de ce même bâtiment. Mais il peut décider de s’octroyer lui-même le soin de mener les travaux de rehaussement. Dans la majorité des cas, les copropriétaires réunis en Assemblée Générale votent l’approbation de la cession des droits de surélévation de leur bâtiment. Quand les copropriétaires de l’étage supérieur ne font pas jouer leur droit de préemption, l’offre est généralement acceptée par un promoteur immobilier. Il est cependant nécessaire que le vote ait été remporté à la faveur d’une majorité de 50 % + 1 des copropriétaires qui représentent au moins deux-tiers des tantièmes.

L’avantage pour le syndicat des copropriétaires de vendre le droit à un promoteur immobilier est que c’est ce dernier qui se charge de l’ensemble des formalités juridiques, administratives, financières et fiscales. C’est le promoteur qui est le maître d’ouvrage. Même s’il procède pour son propre compte et dans le but de réaliser un bénéfice financier à l’issue de son opération de promotion, le travail du constructeur ne peut qu’avoir une incidence positive sur le bien des copropriétaires.

Quels avantages financiers ?

Dès cession du droit de surélévation à un promoteur ou à l’un des propriétaires prioritaires, le prix de vente est réparti entre les différents copropriétaires. Cet argent frais est alors utilisé pour financer des travaux de ravalement, de réaménagement, de rénovation, de réhabilitation thermique ou de modernisation de l’immeuble. De plus, la finalisation du projet qui est menée en harmonie avec le bâti existant conduit à valoriser le prix du m² de l’ensemble du bâtiment, donc du patrimoine immobilier de chacun.

Le prix de cession du droit de surélévation ne répond pas à des références précises. Même s’il a pour fondement le prix au m², il s’incrémente du coût de la construction à venir et du prix final de vente au moment de l’achèvement des travaux. Il peut différer d’un type d’immeuble à un autre, d’un quartier à un autre et bien sûr d’une ville à une autre. Il dépend également de l’apport technique ou d’aménagements que les travaux de surélévation vont apporter à l’ensemble du bâtiment.

Enfin la surélévation d’un bâtiment conduit à y effectuer des travaux de réhabilitation parce que chacun des deux éléments réunis, l’ancien comme le nouveau doivent constituer un ensemble uniforme. Un immeuble ne peut décemment pas être composé de deux parties visibles qui seraient soit complètement déconnectées entre elles, soit dont la présentation serait différente. Un bâtiment dont les premiers étages auraient un aspect moins glorieux que les derniers nouvellement créés serait entièrement dévalorisé à tous les étages. Un projet de surélévation est donc la garantie d’une valorisation du patrimoine immobilier existant.

De même sur le plan des aménagements techniques ou des équipements nouvellement installés. Ceux qui sont intégrés au projet de surélévation sont également intégrés au reste de l’existant. Prenons comme exemple, un ascenseur. La création d’étages supérieurs nécessite probablement l’installation d’un ascenseur s’il n’en existait pas. Si cet équipement est trop ancien, il ne peut pas répondre aux exigences qualitatives et de performance du nouveau bâti. Il convient donc de le remplacer par un matériel plus moderne. Le raisonnement est similaire pour différents autres équipements, tels une colonne de chauffage. Cette obligation de modernisation est alors entièrement prise en charge par le promoteur et intégrée à son budget. Mais elle profite pourtant à l’ensemble de la copropriété. Le seul moment où le maître d’ouvrage pourrait essayer de réduire l’incidence de ces nouveaux investissements dont l’extension est contrainte, c’est au moment de la discussion sur le droit de cession. C’est dans cette phase première que le promoteur doit faire montre de talents de négociateur en arguant que les nouvelles infrastructures vont profiter à tous.