Travaux de surélévation

La surélévation est le meilleur moyen de résoudre la pénurie de logements au sein des grandes villes dont la densité urbaine est importante. Cette nouvelle manière de créer des logements neufs n’est en réalité qu’un héritage de ce qui a été initié il y a quatre siècles à Paris. Nécessité faisant loi, la loi ALUR permet d’encadrer cette activité de promotion immobilière qualifiée d’aérienne. L’offre sur le papier est alléchante à tous points de vue. Elle apporte des ressources à une copropriété, elle valorise son bien, elle modernise les habitations, elle dynamise les centres des villes et elle favorise la mixité sociale. Aussi intéressant soit-il, un projet de surélévation doit être mûrement réfléchi en amont phase après phase :

La surélévation est-elle techniquement possible ?

La première étape est naturellement celle de l’étude de faisabilité. Elle se base sur les règles d’urbanisme de la ville. A partir de là, il faut déterminer la taille de ce qui est techniquement constructible. Il faut ensuite calculer combien d’étages la structure de l’immeuble peut supporter et vérifier s’il se situe dans une zone de carrière. Il faut enfin établir un budget opérationnel global tenant compte à la fois du coût d’achat du droit de surélévation et de celui de la construction effective. C’est à partir de ce moment là que se prend ou non la décision de se lancer dans le projet compte tenu du prix de vente des logements au m² qui seront créés.

Que doit intégrer le projet architectural ?

La deuxième phase du projet est celui de son esquisse. Elle est confiée à un architecte qui va élaborer un projet de sa conception en réponse aux desiderata du promoteur. Sa proposition se présente sous deux formes : en plan et en 3D. Le travail de l’architecte doit tenir compte de plusieurs paramètres. Il doit d’abord se focaliser sur l’espace intérieur de chaque nouveau logement en fonction de la clientèle ciblée par le promoteur : faut-il privilégier des espaces plutôt réduits à destination de jeunes couples ou des appartements plus spacieux pouvant accueillir des familles nombreuses ? Ces espaces nouveaux doivent ensuite être pensés pour pouvoir s’intégrer harmonieusement avec le bâti existant, ainsi qu’avec l’environnement. Ils doivent enfin être conçus en totale conformité avec les règles et les normes de plus en plus strictes en matière d’accessibilité pour handicapé, de consommation énergétique, de construction, de prévention incendie, d’urbanisme, etc…

La négociation de l’achat du droit de construire

Le syndicat des copropriétaires doit approuver la cession du droit de surélévation à une majorité de 50 % + 1 représentant au moins 2/3 des tantièmes de la copropriété. Généralement le promoteur n’attend pas que ce vote ait eu lieu pour se manifester. Il s’y prend en amont après avoir ciblé des immeubles dans des quartiers qui lui paraissent financièrement rentables. Son travail va donc d’essayer de convaincre les copropriétaires d’accepter de voter en faveur de la cession du droit. La meilleure façon d’agir est alors de leur présenter le projet en mettant l’accent sur les bénéfices immédiats et futurs qu’ils vont en retirer. Il doit aussi tenter de les amener à accepter le prix qu’il souhaite y investir. S’agissant là que d’une partie de l’investissement global du projet même s’il en est le fondement, le prix d’achat du droit de surélévation doit demeurer économiquement raisonnable. Contrairement à une négociation classique basée sur un prix de marché, il n’existe pas de référence en l’occurrence.

La levée des clauses suspensives

Les clauses suspensives qui peuvent empêcher la réalisation du projet sont la faisabilité des études techniques et l’obtention du permis de construire.

Les études d’abord. Elles doivent porter sur le bâtiment, ses réseaux de viabilisation, sa structure, ses fondations et le terrain sur lequel il se situe. Ces éléments sont déterminants pour pouvoir choisir la solution technique la mieux adaptée. On constate généralement que c’est la construction à base d’ossature en bois qui est retenue du fait de ses qualités de légèreté, de rapidité d’exécution et de ses qualités thermiques.

L’autre clause suspensive est l’obtention ou non du permis de construire. La demande ne peut pas être faite avant tout ce qui précède. Le délai d’attente de la réponse est relativement long puisqu’il peut atteindre 8 mois + les 2 mois de délai de recours légal d’un éventuel tiers qui s’opposerait au projet.

La finalisation des plans techniques

Durant ce délai d’attente administrative forcée, se déroule la phase de préparation finale des éléments techniques. Il s’agit par exemple d’achever les dessins de plans du second œuvre intérieur, de faire le choix des matériaux qui seront utilisés et de budgétiser l’ensemble des coûts, des frais et des dépenses. A cela se rajoutent les primes d’assurances contractées qui permettront de répondre aux obligations légales de garantie après achèvement des travaux. On estime généralement que le poste général d’emplois au bilan se situe dans une fourchette de 4 K€ à 6 K€ le m² de surface de nouveau plancher créé. Le projet est par ailleurs assujetti à un taux de TVA égal à 20 %.

Le suivi de chantier

Le chantier représente le dernier tiers de l’opération de surélévation. Dès levée de l’ultime clause suspensive les travaux peuvent effectivement débuter. Après achèvement de ceux-ci et livraison des locaux neufs, le compte à rebours des différentes garanties démarre, notamment la biennale et la décennale. Même si elles sont liées au projet de « promotion aérienne », ces garanties s’appliquent en cas de problème touchant l’ensemble de la copropriété. L’opération dans sa totalité demande environ 1 an ½ à 2 ans pour se terminer.