Comment surélever un immeuble ?

La raréfaction de terrain à bâtir et la pénurie de logements dans les zones fortement urbanisées a conduit le législateur à prendre une série de dispositions visant à faciliter la surélévation d’immeuble. Le droit de l’urbanisme et celui de la copropriété ont dans ce sens subi quelques modifications. La Loi ALUR du 24 mars 2014 y a pourvu de même qu’elle a supprimé le dispositif de coefficient d’occupation du sol (COS). La surélévation d’immeuble séduit de plus en plus de copropriétaires. Cette opération permet de créer de nouveaux logements et de valoriser un immeuble. Elle semble en outre très avantageuse, car le coût de la surélévation est financé par la cession des nouveaux logements construits.

En quoi consiste précisément une surélévation d’immeuble ?

La surélévation d’un immeuble revient à ajouter des parties privatives et communes à un bâti existant. L’opération se traduit par des modifications apportées à la toiture ainsi que par un exhaussement des murs dans le prolongement des façades existantes. Cette notion est importante, car une simple modification de la pente du toit, généralement engagée pour aménager des combles, ne sera pas considérée comme une surélévation.

La surélévation a pour finalité de créer de nouveaux logements. Elle se traduit par une augmentation du nombre de lots de copropriété et occasionne une répartition de nouveau tantièmes correspondant aux logements supplémentaires issus de la construction. L’élargissement de la copropriété et la création de tantièmes a donc pour effet de diminuer le montant des charges puisque celles-ci sont réparties entre un nombre plus important de copropriétaires.

Quelles sont les conditions requises pour pouvoir procéder à une surélévation d’immeuble en copropriété ?

La décision de procéder à la surélévation d’un immeuble peut être prise à l’initiative d’un syndic de copropriété. Celui-ci pourra par ailleurs décider de confier la réalisation des travaux à un tiers. Ce projet peut également être proposé par un copropriétaire du dernier étage désireux d’agrandir son habitat. Dans tous les cas cette décision sera soumise au vote des copropriétaires et fera l’objet de démarches administratives visant à recueillir les autorisations nécessaires.

Les décisions d’assemblées générales de copropriétaires

Avant que ne soit promulguée la Loi ALUR, la décision de surélever un immeuble devait être prise à l’unanimité des copropriétaires. Une seule voix d’opposition, par exemple celle des copropriétaires du dernier étage, suffisait à faire avorter le projet. Désormais, lors du vote en assemblée générale, la majorité de 50 % + 1 voix des copropriétaires ou des 2/3 des tantièmes est nécessaire à l’adoption de la décision. En contrepartie de la suppression d’un possible veto émanant d’un seul votant, il a été accordé aux propriétaires du dernier étage un droit de priorité pour pouvoir acquérir les lots construits s’ils le souhaitent.

Toutefois, un vote à l’unanimité restera requis lorsqu’il est admis que les travaux de surélévation portent atteinte à la nature de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives par leurs propriétaires.

Lorsque la décision de surélever a été entérinée, le projet de construction doit également être soumis au vote de l’assemblée générale des copropriétaires. Ce projet nécessite généralement une mise en conformité du règlement de copropriété relative à la répartition des charges et au descriptif des lots qui composent la copropriété.

Des études de faisabilité devront ensuite être menées pour déterminer si le projet de surélévation est réalisable. Il faudra notamment examiner les structures existantes de l’immeuble afin de savoir si elles pourront supporter l’ajout de poids consécutif à la surélévation. Par ailleurs, la complexité du projet implique qu’il sera quasiment obligatoire de faire appel à un architecte pour en assurer la maitrise d’ouvrage.

L’acquisition du droit de surélever

Le droit de surélever peut être cédé à un copropriétaire faisant déjà partie de la copropriété. Mais ce droit peut également proposé à un tiers. Cette cession se fera généralement au profit d’un promoteur immobilier. Il s’agit là d’une opération qui permet à la copropriété d’engranger une trésorerie qui pourra lui servir à accomplir d’autres travaux de rénovation ou d’embellissement de l’immeuble. Entre la copropriété transférera au promoteur toutes les responsabilités liées à la bonne exécution des travaux : études techniques, modification du règlement de copropriété, obtention du permis de construire, création des nouveaux volumes.

La cession du droit de surélever l’immeuble doit également être l’objet d’un vote en assemblée générale. Le résultat de ce vote sera soumis aux mêmes conditions de validation que la décision de surélévation.

Les démarches administratives

La surélévation d’un immeuble est généralement subordonnée à l’obtention d’un permis de construire. En effet celui-ci est obligatoirement requis dès que les mètres carrés additionnels résultant des travaux portent la surface totale de l’immeuble à plus de 150 m². Au préalable, il faudra évidemment consulter le PLU de la zone dans laquelle se trouve l’immeuble pour s’assurer que les modifications envisagées et la hauteur après travaux sont autorisées. Par ailleurs si l’immeuble se trouve dans une zone protégée à cause de la proximité de bâtiments classés monuments historiques, le projet devra être soumis à l’accord de l’architecte des bâtiments de France.

La vente des nouveaux logements à l’issue de l’opération de surélévation

Rappelons que les copropriétaires du dernier étage seront prioritaires sur cette vente. Lorsque les travaux de surélévation sont achevés, ceux-ci seront notifiés par le syndic de l’immeuble de la mise en vente des lots privatifs créés. À compter de la date de leur notification, les copropriétaires concernés demeureront prioritaires sur la vente pendant 2 mois.